INTRODUÇÃO:
A partir da década de 1940, a industrialização de São Paulo e de outras cidades brasileiras passou por dificuldades devido à carência de uma infraestrutura compatível com o processo industrial em curso.
Com o passar do tempo, outro fator viria a agravar a situação: o crescimento urbano desordenado e sem planejamento no entorno das indústrias. Grandes áreas, antes desocupadas, formaram bairros, loteamentos e aglomerados que estreitaram o acesso e dificultaram o transporte e a movimentação (tanto para o recebimento de matérias primas e insumos, como para a distribuição da produção).
Em decorrência, no final da década de 70 e início da década de 80, empresas de grande porte e seus imóveis gigantescos, passaram a planejar a mudança para outros locais. A ideia se baseou na procura por áreas livres no interior, relativamente perto das grandes cidades, mas, que contassem com vias de acesso, energia e outros fatores favoráveis.
Os antigos imóveis dentro das áreas urbanas foram vendidos para a construção de condomínios residenciais, centros comerciais, shoppings centers ou para outras finalidades.
OS REFLEXOS NA LOGÍSTICA
Trabalhando em conjunto com as fábricas, a LOGÍSTICA acompanhou a tendência e seguiu as mudanças. Mas, a nova situação ainda apresentava alguns obstáculos, sendo que o maior problema se concentrou no transporte, condensado em rodovias que não apresentavam condições satisfatórias.
CONDOMÍNIO LOGÍSTICO
A LOGÍSTICA nos últimos anos sofreu um processo de profissionalização e de expansão de suas atividades. Ela acompanhou as transformações, do mesmo modo que ocorreu com os polos industriais, que migraram para pontos mais distantes dos centros urbanos.
Os terminais de escoamento e embarque da produção, como aeroportos, portos, terminais rodoviários e terminais intermodais, empresas de carga e a área de LOGÍSTICA das grandes empresas também têm se deslocado para fora das cidades. Com isso, surgiu a necessidade de implantar pontos de recebimento e processamento de mercadorias, próximas a esses centros de produção. São chamados de CONDOMÍNIOS LOGÍSTICOS ou PARQUES LOGÍSTICOS.
Esta nova proposta, apresentando uma solução mais viável, se desenvolveu final da década de 90. A ideia, mais criativa, deu origem a projetos de condomínios industriais junto com instalações apropriadas para aproximar empresas dos setores industriais e logísticos.
Os CONDOMÍNIOS INDUSTRIAIS e CONDOMÍNIOS LOGÍSTICOS se transformaram num excelente negócio e um ótimo investimento no ramo imobiliário. Mesmo em épocas de recessão econômica, eles continuam sendo o único setor onde a demanda supera a oferta. Também, o investimento em áreas para instalações de apoio e manuseio de cargas vem crescendo e, no setor logístico, o estoque de áreas de armazenagem no Brasil ainda é bem abaixo da real necessidade.
REFLEXOS NO MERCADO IMOBILIÁRIO
O mercado de imóveis de médio e grande porte (pré-fabricados ou não) para os setores comercial e industrial ficou em segundo plano e estável por muito tempo
No presente, o conceito de CONDOMÍNIO LOGÍSTICO vem apresentando um desenvolvimento atraente e gerando valor para os investidores.
Desde o ano 2000, a região situada a aproximadamente 100 quilômetros ao redor da cidade de São Paulo apresenta uma demanda maior por estes imóveis em função do acesso às rodovias Castelo Branco, Anhanguera, vias marginais e Rodoanel. Além disso, a demanda cresceu ainda mais após a restrição da circulação de caminhões na cidade. Para outras capitais, a tendência para o futuro terá o mesmo perfil.
Pela falta de alternativas de áreas livres na Região Metropolitana de São Paulo, os imóveis industriais mais próximos da capital, bem localizados, estão quase todos ocupados. Desta maneira, principalmente as empresas dos setores de logística, varejo, alimentos e higiene pessoal estão estudando investimentos em outras cidades e regiões do país para ampliar a estrutura de distribuição.
Há no Brasil uma grande carência de imóveis industriais em condomínios, bem estruturados, para atender as novas necessidades das indústrias e das empresas de LOGÍSTICA. As questões se referem ao melhor aproveitamento dos espaços, segurança e a possibilidade de dividir os custos dos serviços ofertados. Esta ideia também contém o conceito de dinamismo, tecnologia e projetos inovadores.
O segmento industrial ainda hoje é um dos poucos setores onde as construtoras procuram por áreas e terrenos. Em 2006, os projetos eram apenas feitos sob encomenda e, a partir desta época, pela falta de imóveis em condomínios com estrutura e segurança, o crescimento da demanda desencadeou grandes investimentos no setor imobiliário industrial e logístico.
A SITUAÇÃO PRESENTE
Atualmente, os investidores estão analisando o mercado com muita cautela devido às incertezas e perspectivas do momento político, econômico e a PANDEMIA DO COVID 19. O cenário brasileiro está instável para o consumo interno e para o comércio exterior.
Há a redução do volume de mercadorias produzidas e importadas. Porém, apesar da situação, o e-commerce se tornou um vigoroso impulso da operação logística ao sustentar um nível de crescimento relevante. E as empresas, sempre mantendo o foco na redução de custos e melhorias da eficiência operacional, se preocupam com a forma como a CADEIA LOGÍSTICA está sendo acelerada. No entanto, há certo grau de otimismo em relação aos CONDOMÍNIOS LOGÍSTICOS. É natural que os planos de expansão sejam mais modestos e revistos, retardando a tomada de decisão das empresas.
Os CONDOMÍNIOS LOGÍSTICOS se apresentam como um dos poucos atrativos para investimentos por suas vantagens competitivas. Hoje, se tornaram primordiais para as operações logísticas mesmo com a economia desaquecida (o mercado está retraído, mas não está parado).
Apesar da situação, o abandono dos espaços mais antigos e obsoletos para empreendimentos mais modernos e eficientes, tem sido a melhor alternativa para aumentar a eficiência operacional. E a oferta de CONDOMÍNIOS INDUSTRIAIS E LOGÍSTICOS no país ainda é muito abaixo das reais necessidades. O que indica para uma tendência bem positiva.
AS PERSPECTIVAS
Outro fato interessante é que os imóveis têm projetos modernos (adequados para qualquer tipo de operação), são seguros, sustentáveis, possuem uma localização estratégica e infraestrutura completa: restaurante, salas de reuniões, heliportos, instalações médicas etc. São os fatores que continuam interessantes para as empresas.
A tendência do mercado mostra a procura crescente por um modelo de CONDOMÍNIO LOGÍSTICO que proporcione ganho de qualidade de serviços e redução nos custos de operação. O modelo compartilha despesas e infraestrutura. Investir em melhorias para a CADEIA LOGÍSTICA é fundamental e instalações mais modernas trazem uma oportunidade de ganho de eficiência.
E empresas estudam o novo conceito de ‘COMPARTILHAR’ espaços de menor custo, a base da ideia de CONDOMÍNIO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO.
No lugar de galpões de 5.000 a 10.000 m², a procura tem se concentrado em espaços menores, mais otimizados (módulos industriais) para reduzir custos, o que possibilita maior dinamismo e melhor planejamento nos ciclos econômicos.
E mesmo sendo a preferência dos investidores, terrenos e imóveis em centros urbanos e capitais subiram de valor. Portanto, não oferecem mais retorno suficiente para investidores na hora de alugar ou arrendar. Com isso, cidades vizinhas aos principais centros, têm recebido um grande volume de condomínios e projetos nesse segmento, que cada vez mais, ganham a preferência das empresas e dos operadores logísticos.
AS VANTAGENS DO CONDOMÍNIO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO
Os condomínios são flexíveis. Podem ser desenvolvidos para atender a uma única empresa e trazem alternativas de expansão em módulos e lotes a serem alugados ou arrendados para diversos outros operadores. Em geral, são administrados e explorados pelas incorporadoras imobiliárias e o funcionamento é muito similar aos outros tipos de empreendimentos com administração profissional.
● Aumento da segurança e redução de despesas com escoltas, vigias (portaria e controle de acesso) e monitoramento.
● Construção e uso de áreas comuns de apoio com restaurantes, hotéis, ambulatórios, salas de reunião, auditórios, áreas de treinamento etc.
● Redução dos custos com aquisição de terrenos.
● Rateio dos custos de manutenção, limpeza das áreas comuns e jardinagem.
● Facilidade de expansão.
● Pela localização e visibilidade, o condomínio torna-se referência na região.
● Flexibilidade de expansão da operação sem mudança de endereço.
CARACTERÍSTICA DOS PROJETOS
O desenvolvimento de um projeto de CONDOMÍNIO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO considera os tipos de empresas que utilizarão o imóvel. Por sua flexibilidade, um condomínio pode ser criado exclusivamente para armazéns. O projeto poderá prever na ABL (Área Bruta LOCÁVEL), vários módulos para porta paletes e outros equipamentos de armazenagem.
Os condomínios podem ser projetados para armazenagem, apenas para CROSS-DOCKING (prevendo só a movimentação de carga) ou ambos.
Há mais uma alternativa na qual o projeto pode prever uma área industrial para diversos segmentos de atividade.
A LOCALIZAÇÃO DOS PROJETOS
O ponto de partida para o desenvolvimento do projeto é a escolha do local para construir um CONDOMÍNIO LOGÍSTICO. É necessário levar em conta a visão dos investidores, o preço tem que ser compatível, impactos ambientais, as possibilidades de licenciamento rápido e uma facilidade de locação.
Mas, a maior dificuldade na escolha do local é encontrar áreas disponíveis, próximas aos grandes centros de consumo com facilidade e rapidez de acesso. As empresas que não têm interesse em adquirir novos imóveis, buscam os CONDOMÍNIOS LOGÍSTICOS para estocar e distribuir suas mercadorias sem precisar enfrentar grandes distâncias. Por esse motivo, os empreendimentos dessas regiões procuram se aproximar de rodovias interligadas aos demais estados.
As empresas localizadas no Sudeste procuram alternativas para fugir das restrições à circulação de veículos de cargas e ao embarque de mercadorias nos portos e aeroportos congestionados. Como resultado, os empresários do setor imobiliário se voltaram para o interior paulista e cidades-satélites da capital.
A maior parte dos condomínios logísticos desenvolvidos no país ainda se encontra na Região Sudeste, até por razões óbvias de escoamento.
Mas, também tem havido grande crescimento em outras regiões, com o aumento do tráfego de cargas em pontos das regiões Nordeste e Sul, projetos rodoviários e ferroviários cruzando o Centro-Oeste e Norte.
Outras áreas têm atraído investidores: Minas Gerais (Contagem, Vespasiano e Uberlândia), Rio de Janeiro (Campos e Piraí), Espírito Santo (Serra, Linhares e Viana), Distrito Federal (Gama e Taguatinga), Goiás (Goiânia), Mato Grosso (Cuiabá) e Mato Grosso do Sul (Campo Grande e Três Lagoas).
TIPOS DE CONDOMÍNIOS LOGÍSTICOS
A – MONOUSUÁRIO: galpões individuais para atender um único cliente. A construção é feita sob encomenda (BUILT-TO-SUIT) com características construtivas e especificações para atender a necessidade de produção/logística do cliente. O imóvel é personalizado e menos abrangente para o mercado em caso de vacância.
B – FLEX: galpões modulares que podem ser utilizados individualmente ou agrupados. São galpões de caráter especulativo e incorporados por investidores para o mercado sem garantia da pré-locação. Dessa forma, o empreendimento deve ter uma característica construtiva flexível, de modo que atenda a diversas atividades e demandas de tamanho.
CLASSIFICAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS LOGÍSTICOS
ARMAZÉNS: o projeto é feito em modulações que possibilitam receber estruturas porta-paletes e se tornaram a melhor escolha para atacadistas, operadores logísticos etc.
CROSS-DOCKING: projetados para movimentação de carga sem considerar estocagem, o que é mais viável para as transportadoras.
MISTO: armazéns com diversas finalidades. Em geral, destinados a instalação de CDs (CENTROS DE DISTRIBUIÇÃO) para as grandes varejistas.
INDUSTRIAL “PLUG & PLAY”: o projeto desenvolvido para ser customizado e pode ser destinado à vários tipos de indústrias.
DIFERENCIAIS NOS CONDOMÍNIOS LOGÍSTICOS
● Projetos criativos, modernos, com espaço coletivo e infraestrutura completa: prédios de apoio, restaurantes, vestiários, estacionamentos, pátio de manobras e serviços de manutenção, limpeza e jardinagem, portaria, segurança e vigilância por circuito de TV, internet, operação ambientalmente correta e etc.
● Os custos dos serviços de manutenção (elétrica, predial e hidráulica) são repartidos entre as empresas que alugam um espaço no condomínio.
● O espaço coletivo conta com serviços, comércio, alimentação de qualidade e alternativas de lazer e várias facilidades.
Sugestão de Leitura
MOREIRA, DANIEL AUGUSTO. Administração da Produção e Operações. Editora Cengage Learning. Edição 2ª. São Paulo, 1993.
CORONADO, OSMAR. Logística integrada: modelo de gestão. Editora Atlas. Edição 1ª. São Paulo, 2007.
CHRISTOFER, MARTIN. Logística e gerenciamento da cadeia de suprimentos. Editora Cengage Learning. Edição 1ª. São Paulo, 2015.
TAYLOR, DAVID A. Logística na cadeia de suprimentos: uma perspectiva global. Editora Pearson. Edição 5ª. Belo Horizonte, 2005.
